二手房"精装修"也要交契税签两份合同就可以省?

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月16 日现代快报现代快报

最近，柳女士在位于集庆门大街附近的江南名府看中了一套豪华精装修130平方米的房子，房主报价150万元，测算下来的单价为1.15万元/平方米。因为小区较新，附近同类房源的价格大都在每平方米八九千元，这套房子为何比别的房源贵2000多元/平方米？究其原因，是因为其中有25万的精装修。

■案例回放

双方多花了两万多

据房主介绍说，这是一套精装修房，整个房价自然包含了装修价格。房子是2003年5月入住的，花了25万元做了豪华精装修，所有的装修材料都是名牌产品，现在看上去跟新的没有太大区别，而且所有八成新的家用电器、电话、冰箱、电视机、洗衣机、热水器、空调、微波炉、油烟机和家具都是免费赠送。

就在柳女士看房期间，6月19日，国家税务总局公布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》称，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修房屋，装修费用应包括在内。记者从南京市财政局契税所获得的准确消息是：这一政策不仅针对精装修商品房，还包括精装修的二手房。

看房数次，柳女士非常满意，可是150万的价格不算低，加上这次国税总局的硬性规定，这套房子如果按照装修也要交纳契税来计算的话，4%的契税6万元，总价为156万，其中因为25万元的装修价格要多交1万元。对于卖方来说，因为房子没满五年，需要交纳的税费为营业税8.325万，个税1.5万，总支出 9.325万。因为包括装修在内，卖方需要多交纳1.1375万。

■中介支招

签两份合同“双保险”

装修款也要交契税，这让柳女士实在是想不通，不过卖房的这家中介的经纪人给他们出了个主意。他向记者透露，过去装修款没有明令需要交契税的时候，房价款和装修款都是在同一份合同当中签订的，装修部分款项和装修设施都是作为合同附件签署的，合同递交至房地产交易市场和财政局契税征收窗口时，契税征收往往以除装修之外的合同价款为征收依据，也就是说，装修款部分是不征收契税的。

记者了解到，过去，因为装修款实际存在，不少买卖双方在签订合同的时候往往将此款项与总房款分开，但是这也让一些投机分子有机可乘。比如，为了少交契税、营业税和个税，故意拉高装修款部分来降低房价。实际上，契税所对于各区域房价都有自己的评估标准，如果房价拉低太明显，最终还是会以他们的评估价格来交税的。

现在装修款部分需要缴纳契税了，这位经纪人建议可以尝试同时签订两份合同，一份是房屋交易合同，一份是装修设施合同。房地产买卖契约都有规定的范本，而装修设施合同通常为买卖双方自己协商的内容。中介建议，在到交易市场交件的时候只需要交一份买卖契约即可，这样装修部分要交的两万多税费就可以省下来了。

■专家说法

“合理避税”难逃风险

对于这个案例，南京市房产部门的一名权威人士对记者表示，装修部分也要交契税这一硬性政策出来之后，签订两份合同已经成为一个约定俗成的做法。但是这么做，并不意味着没有风险。

他分析，首先对于买方来说，贷款数额会受到影响。以柳女士为例，150万的房子分两份合同，实际房价为125万，另外25万作为装修款单独签一份装修设施合同。到银行申请贷款的时候，银行认定的是总房款125万元，本来150万可以贷款七成105万，现在只能贷款87.5万。

第二个风险是，如果契税所经过评估认为合同价格125万明显低于市场价格，那么买卖双方还是要按照评估价各自交税。

这位业内人士还特别提示了另外一个值得关注的风险，也就是法律风险。以柳女士的情况来看，因为之前中介和买卖双方一起签订的中介三方合同装修款和房款放在一起，总房价为150万，但是过户时的合同是不含装修款的，房价相对于实际成交的价格有所变化只有125万，万一在买卖过程中出现纠纷需要打官司，这份过户时的合同则更具有法律效力。如果因为种种原因需要解除合同退房，那么买方最终索取的房款可能只能按照合同规定的125万了，损失25万不是没有可能。

二手房"精装修"也要交契税 签两份合同就可以省?

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