案例：离婚分房未办过户 前夫私自抵押借钱

住房面临拍卖还债后悔莫及   明明在离婚财产分割时房屋归其所有，由于此后未及时办理产权变更登记，三年后前夫又将该房屋私自抵押给银行借款9万元未归还，家住江阴的张敏（化名）被法院判令：如前夫在规定的时间内不还清借款与利息，原告有权将张敏现居住的房产予以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。现在前夫在监牢内“吃官司”，哪里可能还钱？眼看自己居住的房子要被拍卖抵债，想想此事真懊恼。

原告A担保公司诉称，2004年1月18日，农行江阴B支行（以下简称B支行）与李平（化名、张敏前夫）签订了一份个人住房抵押借款合同，约定由B支行向李平贷款人民币9万元，借款期限从2004年1月18日至2011年12月20日止，借款利率为5.04%，还款方式采取等额本息还款法。同日，双方签订了一份抵押贷款合同，由李平以其房产作了抵押，并办理了登记。合同签订以后，B支行依约向李平发放了贷款，但李平已连续超过3个月未偿还贷款。2005年8月1日，B支行将抵押贷款合同上的权利转让给原告，经原告通知，李平仍然未能还款。为此请求判令依法解除B支行与李平签订的个人住房抵押贷款合同；李平立即归还原告贷款本金9.4万元，利息1748元，确认原告对所抵押资产享有优先受偿权；由李平承担本案诉讼费用及律师费用。

被告李平辩称，借款是事实，对原告主张的欠款数额无异议，但现在失去自由，没有能力偿还，只能等出狱后再继续归还；其已于2000年左右与前妻张敏离婚，抵押房屋在离婚协议上约定归其所有，但未办理过户手续。

由于该案涉及到张敏的利益，法院追加张敏作为本案第三人参加诉讼，张敏在法庭述称，抵押房屋在离婚协议上明确约定归第三人所有，自离婚至今一直由其和女儿占有和使用；房屋所有权的转移不以房屋过户为生效条件，而是以实际占有和取得为前提，房产登记的权利人并非完全是房屋所有权人；李平将不属于自己的房产用于抵押骗取贷款，第三人在被告被逮捕前对此完全不知情，李平的行为已构成金融诈骗；原告要求确认对抵押房产享有优先受偿权，势必侵犯第三人作为房屋实际所有人的权益。请求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明，2004年1月18日，B支行与李平订立《个人住房抵押贷款合同》1份，约定李平向B支行借款9万元，借款期限自2004年1月18日至2011年12月28日止，年利率5.04%，分96期归还，采取等额本息还款法，每月归还本息1141.11元。合同约定以房屋作为借款的抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、诉讼费和律师费等银行实现抵押权的一切费用；借款人有连续3个月未偿还借款本息等违约情形的，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿。同日，双方又订立《房屋抵押贷款合同》1份，并办理了抵押登记。合同订立后，B支行于当日依约向李平发放了贷款9万元。同年1月21日，李平因涉嫌虚开增值税专用发票罪被刑事拘留，同年2月25日被逮捕，同年10月13日被判处有期徒刑8年6个月，并处罚金10万元，剥夺政治权利2年。至2004年7月，第三人张敏通过李平账户归还贷款共7期，本息合计7 987元。自2004年8月起，李平连续12期以上未正常归还贷款。2006年8月1日，B支行与A担保公司订立《权利转让协议书》，将对李平享有的个人住房抵押借款合同和房屋抵押贷款合同上的全部权利转让给A担保公司，并约定由A担保公司将相当于借款人所欠银行的本息作为对价支付给B支行。同日，A担保公司向李平发出《债权转让通知书》，主张受让债权和垫付款。截至2006年8月20日，李平累计拖欠贷款和A担保公司的垫付款合计9.4万元，利息1748元。因催讨无果，担保公司遂向本院提起诉讼。

另查明：李平与张敏于1986年1月30日登记结婚。2000年10月16日，李平依据房改政策优惠购得抵押房屋的产权，产权登记在李平名下。2001年9月29日，李平与张敏协议离婚，该房屋的产权归张敏所有，但双方未办理产权过户手续。

法院审理后认为，B支行与李平签订的个人住房抵押借款合同系双方当事人真实意思表示，依法成立、有效。B支行按约履行了贷款义务，李平未依照约定还款，依法应当承担偿还贷款及相应利息的民事责任。在借款合同期内，B支行将合同权利全部转让给担保公司，并通知了债务人，符合《中华人民共和国合同法》的规定，A担保公司有权向李平主张抵押借款合同项下的权利。合同当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人有权解除合同。李平在订立借款合同后即被依法羁押，客观上不能履行合同义务，致连续12期以上未能按期付本还息。A担保公司为防范金融风险，维护其合法权益，请求解除与李平签订的个人住房抵押借款合同，要求其支付尚欠的全部本金、利息，并实现抵押合同下的权利，符合法律规定，应予支持。A担保公司因追偿贷款支出的律师费，系有效合同保护下的权利，不违反法律规定，亦予以支持。

另外李平以离婚协议明确约定归张敏所有但未办理过户登记的房产抵押贷款，离婚协议的约定依法不能对抗银行经合法登记取得的抵押优先权，不影响抵押合同的效力。据此，依照我国有关法律规定，判决；1、解除B支行与李平签订的个人住房抵押借款合同。2、李平向A担保公司支付借款本金及垫付款9.4元、利息1748元、律师费用4900元。3、如李平未能履行上述判决所确定的义务，A担保公司有权将李平为借款设定抵押房产予以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

［说法］本案中B支行在办理抵押借款手续时，审查了李平的婚姻状况、房屋所有权证，已尽到合理审查义务，根据李平在离婚后3年仍然是房屋权属证书上记载的所有权人这一事实，银行有充分依据足以作出李平有权设定房屋抵押的判断，主观上不具有恶意，在订立抵押合同后，依法办理了抵押权登记，取得房屋他项权证，符合担保法的规定。张敏在知道房产被李平用以抵押贷款后，未向银行提出异议，并主动通过李平的账户归还借款，应当认定系以自己的行为追认了李平的抵押行为。所以法院作出上述判决是正确的。

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