无锡房地产高端市场一片未知的蓝色海洋

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月10 日 wkeping 江南晚报

市场是由两种海洋所组成：红色海洋和蓝色海洋，简称红海和蓝海。红海代表现今存在的市场，这是我们已知的空间；蓝海则代表当今还不存在的市场，这就是未知的空间，代表着亟待开发的市场空间，代表着创造新需求，代表着高利润增长的机会。

――《蓝海战略》（BlueO- cean Strategy）

消费结构分化呼唤高端市场

伴随着经济、收入的水平发展，消费者的需求结构会越来越多元，越来越细分。无论是《顾客要买什么》所分析的中产阶层的“趋低消费”、“趋优消费”两极化；还是《M型社会》所分析的消费结构的“哑铃形”分化，都传递出一个信号：“穷人”的钱与“富人”的钱最好赚。

就无锡房地产市场而言，高端市场最直观的衡量指标是产品价格，该市场的价格与常规市场的差距应是较大的，通常超越常规市场一倍以上，即为高端市场。以无锡目前5000元左右的平均房价而言，万元以上的项目可视为高端市场之列。

从湖畔别墅到百家争鸣

无锡房地产高端市场发展大致经历了三阶段，其中最大的特征是由产品单一化向多元化发展。

第一阶段――湖畔别墅这一阶段为2000年以前，市场规模不大（市场总量300幢左右别墅），产品表现主要以极个别湖畔别墅为代表（如威尼斯花园），产品也以独栋别墅为主要产品形态。消费人群较为单一，以私营企业主和新区外籍人士为主。价格水平在5000元/平方米左右。在当时的市场环境下销售情况良好。

第二阶段――别墅演化这一阶段为2000年至2005年之间，市场规模开始略微放大（市场总量1000幢以内别墅），产品表现仍以湖畔别墅为主，但在具体物业形态上开发出现演化，除独幢以外开始出现联排、双拼等多种形式，消费人群亦出现分化。购买人群虽然仍以私营企业主为主，但也出现了高级公务员、企业高管等人群，价格水平也提升至10000-15000元/平方米。

第三阶段――百家齐鸣2006年至今，市场出现明显细分裂变，除原有的别墅形态外，城市高级公寓、科技公寓、酒店公寓等产品开始进入市场，对应的消费人群更为多元化。

在别墅市场，购买人群依旧以私营企业主为主。目前环太湖地区独栋别墅价格都在15000元/平方米以上。而在科技公寓和酒店公寓产品上消费者出现细分。科技公寓以自住为主，吸引的是高收入人群，如公务员、教师、事业单位员工等收入较高且固定的人群，主要满足换房需求。酒店公寓类产品以投资客需求为主。目前无锡高端公寓类产品价格也在10000元/平方米以上。

无锡房地产高端市场 一片未知的蓝色海洋

无锡房地产高端市场一片未知的蓝色海洋