万科中低价位住宅楼盘布局王石已经拐进商业地产

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月10 日穆健玮搜房博客

上半年，似乎很多人谈“拐点”。发展商们提“拐”必反。也难怪，诱惑人的不是房地产开发的收益，而是土地的收益。“拐”论，似乎触动了太多人的利益。

被历以宁老人家骂过的郎咸平先生还是比较微观负责看问题的，他说房地产投资过热，其他经济领域的投资过冷，房地产是最容易引发中国经济泡沫的东西，林深诱惑大，肉少虎狼多，这种情况国家不会坐视不管，市场也不见得“买单”。事实是这样。

当大家还在热议房地产“拐点”的时候，实际上王石先生已经拐过去了，难怪他捂住钱袋，冰冷得象葛郎台。万科以中低价位住宅楼盘布局，五年前拿的地，现在已经产品化了，不图高卖，就图快卖，脱手越早越好。在大家持续高歌猛进的时候，王石不谈拐，到了虎狼们大盘棘手、呲牙咧嘴的时候，王石大谈“拐”。他是高人，他抢先拐出了一个“价格盘地”。

自然，水往低处流，万科实际上打了一场漂亮的价格战，赚足了现金流。市场行为，无可厚非。王石其实很聪明，收拾摊子，闭门修关。他一定在思考一个新的时代：商业地产时代，一个更高强度的地产运营时代。

笔者以为，商业地产不是侠义上的“零售商业的地产”，而是指商业价值最大化的任何房地产项目及其产品。广义上的商业地产，是对综合性房地产开发项目及其产品进行精细化投资开发和运营的行为，包括一块用地上的商住建筑综合体，建筑综合体将分散的城市功能有机地组织在一起，将商业与居住等多种功能综合布置，是对住宅、酒店、写字楼、综合性商业街、购物及休闲类消费物业的综合设计、开发和运营。而狭义上，从产品的规划强度和开发运营强度来看，今后的时代，我们必须考虑房地产项目产品的城市规划功能的实现和商业资源集约化利用的实现，才赚得到钱。

大家没有忘记过去十年：政府“披(批)挂整齐”就赚，一大批低素质的开发商卖完房就跑，也造成整个房地产的误区和诟病累累，与之附属的“旧商业地产”也只是为住宅简单配套的“底铺招商”地产或零售商“低租金选址”地产。这些都不是真正意义上的“商业地产”。

过去的十余年间，是房地产业发展的“住宅时代”，即以满足“饥渴的居住需求”的时代。过去的这个时代，轰烈烈、群雄并起，给我们造成了一系列的错觉：小钱拿地，银行贷款，金玉如粪，野蛮者赢。因此，产生了很多“爆发户”，粗糙的“五代十六国”，不论出身，斗勇斗狠者胜。

过去的时代，是房地产“卖导弹的比不过卖茶叶蛋”的时代。

而王石其实意识到了这个时代的终结。他知道，一个产业化专业化知识化资本化的“商业地产时代”来临了。

最近，迫于银根越来越紧的压力，也迫于国家土地严控，商业用地限期开发，规划审批更求实效，在一二线城市，发展商光凭便宜拿地，潜规则拿地，圈钱拿地，赚取“级差地租”的时代结束了(不包括三四线)。“持有大盘”的开发商们开始明白到王石为什么要“拐”，他们如果真正面对房地产产品的“商业地产时代”，他们的自有资金的投资明显不足，他们的商业地产内控管理能力和资源运营能力也明显不足：大多数的地产企业的管理还处于十分低级的阶段，如盲目拿地、短线开发、投资先天不足、运营方式缺陷、知识经验缺失、后期管理不足等，都是目前房地产开发商的死穴。

可以说，一个“知识化”、“精细化”的“商业地产时代”已经来到，优胜劣汰，呼唤新的一轮洗牌。

提醒：由于城市开发的住宅暴利时代宣告结束，我们的发展商，我们的运营商、我们的服务提供商，我们的政府再以不能用住宅市场的经验得失来解决我们遇到的市场问题。必须面对一个新的时代：商业地产时代。

这个时代需要在房地产的资本运营、用地选择、项目产品设计、投资组合、城市功能规划、商业资源规划、开发质量管理、材料设备供应链管理、属地住宅需求组合、订单式商业组合等等方面进行精细化考量……

这个时代需要成熟的投资商、开发运营商、金融机构、工程服务提供商、商业运营服务提供商、材料设备提供商们、主力店商家、品牌商家坐到一起实现资本化、品牌化、知识化、精细化、供需链价值化作业，这需要我们坐到一起，重新认识、重新沟通、重新组合、重新洗牌!

人类社会和任何生命体，都有从低级到高级、从粗糙到精细、从简单到复杂的发展过程。我们有过成败，更有深刻的商业地产开发和运营经验，我们认识到过去的经验积累和品牌的价值，我们需要做好准备，该“拐”就得“拐”!

万科中低价位住宅楼盘布局 王石已经拐进商业地产

万科中低价位住宅楼盘布局王石已经拐进商业地产