无锡楼市量跌价升“二套房政策”究竟抑制了谁？

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月17 日江南晚报

[摘要] “购买第二套住房的首付款不得低于40%，并且第二套房贷款次数以家庭为认定单位。”这一新政的实行对无锡有什么影响，在无锡新政到底限制了谁？

“购买第二套住房的首付款不得低于40%，并且第二套房贷款次数以家庭为认定单位。”央行的“二套房政策”在房地产行业掀起了轩然大波，国房景气指数连续6个月下滑，全国70大中城市房价涨幅连降4个月，深圳、广州、上海等一线城市降价的降价，成交量萎缩的萎缩。

而在春节过后的2-6月份里，无锡楼市则出现了令人不解的现象，与去年同期相比成交量有所下降，土地拍卖一次比一次冷，楼市似乎愈来愈淡，但是成交均价却不断攀升，单价万元以上商品住宅成交量所占比重越来越高……那么时隔半年，这个“二套房政策”对无锡市房地产市场影响究竟在哪里？这个影响有多大呢？

中原的观点是：从供应来看，“二套房”政策一方面考验发展商的资金链，另外一方面引导发展商理性开发，使得发展商不再像2007年那样疯狂拿地；而从需求的角度来看，“二套房”政策主要打击投机，一定程度上抑制了部分中端改善型购房需求和低端的刚性需求，但是对无锡顶级市场的影响却不会太大。

“二套房政策”抑制中、低端市场

“二套房政策”出台后，无锡楼市出现了量跌价升的局面，从各个价格段的成交量来看，成交量萎缩最主要集聚在中、低端档次物业，从2008年2-6月份与2007年同期相比，我们可以看出单价在8000元以下的商品房成交量大量缩水，其中价格段在3000元/平方米以下的成交量缩水尤为严重。2008年2-6月份，单价3000元以下的成交量分别为10562.9平方米、20378.1平方米、11869.94平方米、9408.6平方米、11188.56平方米，比2007年分别下降了231%、150%、487%、275%、307%。

从客户需求的角度来看，中原认为，真正迫切需要自住的老百姓有的恐怕连两成的房款都拿不出，还不算契税、公共维修金、装修等等，中低收入者依然望房兴叹，干脆等待着政府的经济适用房。

实际上主要受影响的还是中间阶层，享受不到廉租房和经济适用房，只能通过市场购买，对政策的敏感度比较高，购房的信心受政策摇摆较大。

高端物业成交量不降反升

自“二套房政策”出台以后，相对于中、低端市场的成交量萎缩，无锡2-6月份的高端市场成交却一直比较火热，从年初的万豪国际公寓，到6月刚刚开盘的银河湾花园、蠡湖一号等均价都在万元以上，其销售形势一直较好，其中蠡湖一号在6月份更是取得了开盘当月销售195套的显著业绩。

从2007年与2008年2-6月份同期市场各价格段的成交量来看，2-6月份价格段在万元以上的分别成交5444平方米、12125平方米、13965平方米、18513平方米、67283平方米，比去年同期价格段在8000元以上的成交量分别上涨了33.63%、102.72%、41.79%、1.02%、393.3%。高端物业市场在“二套房政策”的影响下，成交量不降反升，由此可以看出，“二套房政策”对于高端市场的影响不大。

中原认为，无锡的经济实力雄厚，民营企业发达，其中不乏高端客户的存在，而高端客户对于政策的抗性比较小，对政策不敏感；另外高端产品本身往往伴随资源的稀缺性，政策的打压能够挤掉投机需求，但是高端客户对稀缺性资源占有的需求却无法抑制。