固贷利率下调个别银行小幅调整楼市影响不大

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月23 日唐颖豪沈忠民房地产时报

[摘要] 日前，光大银行下调固定房贷利率，引起了市场对信贷政策松动的猜测。

据记者了解，推出了固定房贷业务的其他银行如中行、招行、建行等均无意跟进,业内人士表示，固定房贷本身的市场容量不大，个别银行小幅调整对楼市的影响十分有限。

业内人士分析，此前信贷政策对上海楼市特别是二手房市场的影响明显，2006年三四月份,上海楼市全面回暖直接的原因是公积金贷款政策的松动，特别是夫妻合并计算和装修贷款等因素造成的贷款额度的增加，给很多观望的购房者一个非常明确的买入信号。而2007年10月至今，楼市的低迷很重要的一个原因是第二套房贷政策的出台。但汉宇地产市场研究部认为二手房市场受固贷利率松动的影响不会很大。

首先，固定利率贷款产品目前的利率水平虽然低于同期贷款的基准利率，但与购买第一套自住住宅所享受的基准利率85折的优惠利率相比，依然有1%左右的利率差距。在目前连续加息预期逐渐减弱的经济大环境下，固定利率产品对于普通自住型购房者并没有太大吸引力。所以，该产品利率的调整对这一群体触动不大。

其次，固定房贷对购买第二套房或者多套住房的贷款人有一定的吸引力，但影响改善型购房者和投资型购房需求的主要因素是房价而不是贷款成本，此外，这类购房者本身对贷款的依赖性并不强。

在购置第二套房或多套房时，固定房贷相比浮动利率贷款显得更有优势。据了解，目前招行3年期固定房贷利率最优惠可至6.93%，5年期固定房贷利率最优惠可至7.11%，10年期固定房贷利率则可优惠至7.47%，而中行的3年期固定房贷利率可最低至7.11%，5年期固定房贷利率最低可至7.56%；建行的3年期固定房贷利率最低为7.95%，5年期固定房贷利率最低为8.22%，5－10年期固定房贷利率最低为8.46%。这些优惠利率，相比起二套房贷浮动利率5年期以上适用的8.613%的标准，具有相当的优势。但从实际来看，贷款政策的变动显然不是影响升级置业的主要因素。来自汉宇地产浦东陆家嘴、静安、徐汇等多个高档住宅区域的数据显示，从2006年开始，购买中、高端物业的客户一次性付清的比例一直在上升，目前已接近总成交客户的4成。

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此次光大银行同步下调了各期限住房和商用房固定利率贷款的优惠利率、基准利率和上浮利率。其中，个人住房固定利率贷款3年期优惠利率调低5个基点至6.63%，5年期优惠利率调低8个基点至6.78%；10年期优惠利率调低25个基点至6.93%；15年期优惠利率调低25个基点至7.33%；20年期优惠利率调低35个基点至7.58%。

经过这次调整，光大银行固贷的住房各期限优惠利率均达到同业最低水平，特别是对二套住房适用的住房固定基准利率已与央行规定的同期商用房浮动利率下限持平。

固贷利率下调个别银行小幅调整 楼市影响不大

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