两年内二手房交易成本高

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月25 日京华网

[摘要] 专家提醒：张月提醒购房人，虽然房产投资获利较多，但是也存在风险，比如政策风险，如张女士的例子，将巨额的交易成本都转嫁给买方，买方肯定不愿意，房产成交的困难将增大，投资不成，反被套住，因此房产投资还需谨慎。

张女士几年前买了一套房子，后来房子涨价了，她把房子卖掉赚了不少钱，她看到了房产投资的高利润，于是又将赚到的钱重新投资了一套55平方米的小户型。这房子不满两年，她准备趁现在房价高位将房子出手获利，可是她来到中介公司，中介公司为她算的这笔账让她的良好愿望破灭了。原来，9月开始出现新政集中治理“阴阳合同”，如此一来，本来可以通过作低合同避税的方法不可行了。出售房子要缴纳很高的税，买方肯定不愿承担，房子出手困难。张女士觉得这房子算是砸手里了。

那么现在一套未满2年的普通住宅出售，要缴纳多少税呢？链家地产理财分析师张月表示，这得分两种情况，如果能在12月31日前完成交易，可以享受营业税减免的优惠政策，可是12月31日后，优惠政策截至，一旦政策不再续行，那么购买次新房的税费成本将大大增加。下面以张女士的房子为例，购买时总价110万元，当前市场总价为150万元，再次出售时需要缴纳的税费分别计算如下：

算账1（12月31日前）：征收优惠营业税。

营业税：（150万-110万）×5.5%=22000元

契税：150万元×1.5%=22500元

个人所得税：150万元×1%=15000元

总计支出税费成本59500元，占总房款的4%左右。另外，现在中介费一般在3％左右，也就是说，现在一套未满二年的房子出售，起始交易成本将占到总房款的7％。

算账2（12月31日后）：要征收全额的税收，即150万元×5.5％＝82500元，再加上契税和个人所得税，税费高达12万元，占到了总房款的8％，这还不包括中介费，现在中介费收费一般在3％，这样算来，光是这些费用就到了11％。

专家提醒：张月提醒购房人，虽然房产投资获利较多，但是也存在风险，比如政策风险，如张女士的例子，将巨额的交易成本都转嫁给买方，买方肯定不愿意，房产成交的困难将增大，投资不成，反被套住，因此房产投资还需谨慎。

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