http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月9 日 搜房业内论坛
“阴阳合同”令业主反价“有理”
据了解，去年房价下跌，房产交易纠纷大多是“买家主动毁约”，但是今年则转向了“卖家主动毁约”并反价，而二手房交易中为了避税存在的“阴阳合同”更为卖家反价提供了“方便”。 《《原帖
张先生今年4月购买了南山一间两房住宅，卖家实收价120万元，但张先生想以房产证最初登记价“82万元”办理过户手续，也就是实行“阴阳合同”。
卖家一开始也同意了，并签订了“阴合同”，但后来认为卖便宜了，要再加5万元，张先生不同意，于是卖家提出要按照实际成交价格120万元去过户，这样，张先生需要替卖家缴纳“个人所得税”就达到6万多元，而且卖家还以“阴阳合同”涉嫌《刑法》的“逃避缴纳税费”来相逼。张先生无奈与卖家协商解除了协议。
广东鼎为律师事务所张茂荣律师表示，上述卖家以“法律”的名义来实现“反价”，令购房者处于非常被动的处境，虽然“阴阳合同”其实是目前二手房交易的普遍操作，卖家一般都会配合，但他提醒，卖家在房价上升的过程中也会挖空心思毁约，双方在签订合同时对税费承担应予以明确约定。
另外，为了防止由于定金太少卖家容易毁约，张茂荣律师还建议购房者，用首期款代替定金支付，提高业主毁约成本。比如一套100万的房产，定金5万元，首期20万元，余款75万元。可以考虑将20万元首期做定金，5万元定金做首期使用。“在现在楼价猛涨的情况下，小额定金起不到应有的担保作用。业主敢于大胆毁约，就是因为违约成本太低。”不过他提醒，定金额度不能超过房价款的20％。
炒房客“吃差价”重现
2007年7月的楼市疯狂期，中介或炒房客“吃差价”大量出现；今年房价重新攀上高峰，巨大的利润空间令炒房客重新入市，甚至在房产还没有过户的情况下，迅速转手给第三方赚取差价。
李小姐看中了福田一套房子，但是中介称业主出国了，找来一位自称是业主表哥的炒家，以业主代理人的身份，签订了居间买卖合同，将房屋以102万元出售给她。而业主徐先生也一直蒙在鼓里，因为中介方又找来另外一名朋友扮作买家，不断压价，最后双方以91万元成交，这样，李小姐和业主徐先生被中介吃了9万元的差价。
“其实在买卖市场，中介公司是基本没有‘吃差价’，因为现在要买卖者和中介三方一齐签订合同。但是，市场上依然存在双方签订合同的现象，即卖方与中介，中介与买方，‘吃差价’可能还是会存在。”一位资深中介工作人员方先生向记者透露。
除了上述真正的买卖双方没有面对面签订房屋合同，给中介或炒家吃差价有可乘之机外，还有就是利用业主的全权委托公证，“合法”地赚取差价。
广东鼎为律师事务所张茂荣律师介绍说，这在业内俗称ＡＢＣ单，即业主在不知情的情况下“一房两卖”，产生的根本原因在于业主做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家以更高价钱签订买卖合同，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同形成连环诉讼，业主可能被真假两个买家同时起诉“一房二卖”，成了“冤大头”。
“全权委托公证书就好比业主赐予受托人的‘尚方宝剑’。”张茂荣律师提醒，业主签署全权委托公证书后，受托人就拥有了业主的全部权利，为防止受托人滥用权利给业主造成损失，建议业主在签署授权委托书时熟悉受托人基本情况，明确指定最低交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查。
随着今年楼市的回暖，深圳二手房月成交维持在上万套，房产买卖纠纷也堆积爆发。根据本报房地产热线接到的读者投诉，以及记者采访的多位房地产律师都表示，今年二手房买卖纠纷集中在业主毁约、炒房客吃差价等，基本都是房价飙升惹的祸。
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