在伦敦的东南角，金丝雀码头(CanaryWharf)静静伫立在泰晤士河边，这个维多利亚时代的不夜港几经变迁，成为与伦敦金融城不相上下的新兴CBD.金丝雀码头拥有的写字楼和零售物业面积达到130万平米，内有高层建筑24座，密布着欧美各大金融机构，有“水上华尔街”之称。

最晚在10月20日，在这个著名伦敦地标的拥有人名单上，将会增加一张来自中国的新面孔——中国最大的投资基金，手握2000亿美元筹码的中国投资责任有限公司(CIC，简称中投)。

8月底，中投和卡塔尔基金等四家机构投资者以“救世主降临”一般，宣布将对金丝雀码头大股东歌鸟房地产公司(Songbird Estates，下称“歌鸟”)进行注资，来偿还其2010年即将到期的8.8亿英镑(99亿人民币)贷款。

此次交易将创下英国今年以来最大的一笔地产融资。此次投资完成后，中投将持有歌鸟19%的股份，打响中投进入英国地产市场的第一枪，中投今年已经完成的海外投资可能达到60亿美元。

入股英国地产商

将中投称为“救世主”，在这里可谓名副其实。

歌鸟是英国著名的开发商，在伦敦交易所上市，2004年，歌鸟通过收购方式将金丝雀码头集团(Canary Wharf Group)揽入旗下，以61%的股份成为最大股东。受金融危机冲击，英国房地产市场大幅下挫，商业地产更是经受着价格下跌和信贷紧缩的双重打击。

今年3月，歌鸟被爆出财务危机，该公司向花旗银行所借的8.8亿英镑贷款将于2010年5月到期，由于银行不愿意再融资，歌鸟承认：“今后12个月，在偿还该笔贷款上存在实质性风险。 如果我们无法获得这笔资金偿还借款，那将面临被银行清盘或接管的命运。”

这四家机构投资者决定对歌鸟输血到底。根据协议，如果此次发行新股所筹集的资金不足以偿还贷款，他们将共同代为歌鸟支付这笔百亿元贷款的本息，花旗同意打九五折。

这轮救急中，只有中投是新入局者，其余三家为摩根士丹利、卡塔尔主权财富基金和美国Simon Glick基金，都是歌鸟的老股东，目前共持股72.2%.在完成配股后，四家将持有歌鸟86%的股份。

很明显，卡塔尔和中投这两大国家主权财富基金成为这次百亿援救计划的主力，尤其是卡塔尔，力挺歌鸟，以30%的股份成为最大股东， Simon Glick 27%，中投19%，大摩10%.中投这次花了多少钱？《地产》记者致电歌鸟公司董秘Garwood，他表示这项交易：“这几周还在试执行中，具体细节还没有完全敲定，待一切确定后公司会再发公告。”

据歌鸟8月28日发布的公告，此次发行新股将分两次，分别发行优先股和普通股，二者比例为1：2.在认购普通股的同时，中投已承诺和卡塔尔基金共同认购总值2.75亿英镑(31亿元)的无表决权优先股，并在歌鸟董事会中拥有两个席位。

“无表决权意味着中投是以财务投资者的身份进入，实现红利收入，这符合中投一贯的投资策略。”社保基金理事会PE部门的负责人对《地产》表示，今年来看，中投的节奏明显加快，金融、能源、房地产是三个重心，尤其是抄底房地产的动作很快。

抄底能否成功？

9月29日，中投迎来了自己两周岁生日。2007年，刚成立的中投先后入股黑石和大摩，这些交易随后带来巨额浮亏，由于批评不断，导致中投宣布2008年盈利时，大部分中国人十分惊讶。

中投的每笔海外投资都能引来无数争议，这次也不例外。受限于英国房地产市场的整体低迷，资产价值不断下跌，外界对中投这笔生意是否有利可图仍抱着怀疑态度。

“受金融危机的影响，纽约和伦敦的房地产市场很低迷，尤其是办公楼和商铺的价格。”刚出国考察完的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹对本刊表示，在金融中心里人去楼空的现象很普遍，越是办公楼高度密集的区域情况越糟，金丝雀码头等新建的金融区CBD受到很大冲击。

雷曼曾是金丝雀码头最大的租户，签订了33年租约。在雷曼破产之后，空出了近10万平米的写字楼面积。今年3月，歌鸟公布其资产净值比去年下跌了70%.而其不动产资产包的市价则同比下跌了26.5%.在此轮配股中，歌鸟的其他股东如英国房地产信托投资公司(British Land)纷纷表示不支持上述配股活动。

对比2007年的峰值，伦敦金融城及西区的高端物业租金已分别下跌31%和23%.据戴德梁行预计，未来2年上述区域的租金还将分别下跌14%和20%.花旗银行的分析师则认为无论是伦敦金融城，还是金丝雀码头的租金都将在未来10年难以增长。

而在另一些人眼中，一路往下的市场却已到了抄底的最好时机。

“我刚从伦敦回来，那里的气氛非常乐观，投资人的信心开始恢复。”戴德梁行北亚区商业部主管及董事彭玛对《地产》表示，“伦敦物业投资市场中的活动频频加快，一年前人人都在谈危机，现在似乎都有一个感觉，底部快到了。”他强调，这仅限于伦敦市场，美国市场还没有复苏迹象。

据彭玛透露，像中投这样的大客户，各大顾问行都曾前去探口风，希望能达成合作。“中投在英国的这笔交易，我不知道有没有中介人。”彭玛表示以中投的人脉和资源，几乎都是直接交易。

戴德梁行发布的报告显示，虽然预计英国在2008年-2010年间地产累计回报率将达到自1921年有记录以来的最糟糕水平，正因为如此迅速的下跌，使其成为目前唯一吸引国际投资者的地产投资中心。

中投的地产版图

今年以来，中投在全球房地产市场的投资节奏和规模明显加大，或将成为全球房地产市场的一大玩家。

9月9日，《华尔街日报》援引知情人士消息，中投正在寻求投资美国的房地产。最近几周，中投与贝莱德基金、长星基金等美国私募股权基金公司进行了商谈，讨论了包括写字楼、宾馆和其他商业地产支持的抵押贷款等的投资计划。

去年3月，《地产》在专访EI总裁盖瑞。加若博兰特时，他透露EI和中投进行了初步商谈，考虑在美国共同投资，EI是美国地产大佬Sam Zell旗下的一只房地产私募股权基金。

“在投资上，基金投资其实并不是以区域划分。”前述社保基金理事会PE部门的负责人对《地产》表示，“一般来讲是按照资产配置走。”

7月，中投以17.6亿元从中信泰富手中接过中信资本40%的股权。

6月，中投宣布入股澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司——嘉民集团。中投和澳大利亚麦格理银行共同为嘉民提供26亿元资金，中投出资10.8亿元。

4月，中投宣布，已承诺向摩根士丹利旗下的全球房地产基金投资8亿美元，该基金总额为60亿美元。

上述社保基金人士表示，作为国家外汇投资公司，中投对风险容忍度是比较低的。“这两年中投在金融投资上压力很大，投资黑石和大摩都带来议论，不如买些实实在在能看得到的东西，这可能是中投在地产上的一个考虑。”

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