二手房交易常见纠纷处置

http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月20 日网络

[摘要] 卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效

卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效

没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和本市“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点：目前我国的法律、行政法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。

由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。

因房价上涨，卖方反悔毁约

房价因素是二手房纠纷发生的主要原因，司法实践中经常会碰到房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同，千方百计解除合同的情景；而买方则坚决要求继续履行合同。甚至还有的房屋已经交易了若干年，卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同，从而导致纠纷发生。

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