在无锡市第五批土地拍卖大会上，无锡金科房地产开发有限公司以22.4亿元拍得2009-38号地块，下面为您全面解读此号地块。

一、地块信息：

编号：2009-38

XDG-2009-55地块

位置：南长区中南路与金城路交叉口东北侧

可建设用地面积：207489.6㎡

容积率<2.0-2.4

核定建筑面积：456477.12㎡

竞得人：无锡金科房地产开发有限公司

成交价22.4亿元。楼面地价：4907.1元/㎡

土地属性：居住、商业、社区中心用地

规划要求：社区公共服务设施建筑面积累计不小于8.7万㎡，商业建筑面积不少于总建10%

竞得人：无锡金科房地产开发有限公司

成交价22.4亿元。楼面地价：4907.1元/㎡

区位：本地块位于南长南片区，在太湖广场商圈之南，距市中心直线距离约3.3公里。

出行主干道：金城路和中南路，公交线路繁多，通往市区各个方向。

轨道交通：规划地铁5号线新联站。

社区环境：新联、芦庄等老新村密集，社区成熟度极高。

商业配套：2公里半径范围内聚集了好买得、易初爱莲、乐购、家乐福、沃尔玛、阳光商业广场、茂业百货等大型卖场，并且均有公交车直达。

教育配套：新联幼儿园、中联小学、沁园幼儿园、辅仁中学。

医疗配套：第一人民医院（疾控中心）。

景观资源：运河景观带，沿金城路西行2.5公里可直达蠡湖风光带。

二、区域市场：

区域内住宅项目大致可分为两类：

一是所谓的“豪宅”类项目

集中在太湖广场周围的朗诗未来之家、茂业豪园、世贸国际公寓，以及副中心区的万科金域蓝湾、盛高西水东。他们依托地段优势实现“豪宅”路线。由于产品特色各有不同，户型面积跨度也比较大。主力价格基本在12000-15000元/㎡（万科金域蓝湾早期推出的部分毛坯房价格在8000元/㎡左右、茂业豪园一度因去化困难而降价至9000元/㎡以下）。

在售项目：

高西水东：高层两房88㎡左右、三房160-178㎡，12000元/㎡；小高层三房138㎡、复式220-330㎡，15000元/㎡。目前无房可售，下一批房源预计年底推出。

万科金域蓝湾：目前在售三房121㎡、四房157㎡，15000元/㎡。

世贸国际公寓：主力为185-358㎡的大户型产品，13000元/㎡。

茂业豪园：两房113-116㎡、三房149㎡和182㎡，11000元/㎡。二期茂业观园即将面市，主力产品为300㎡以上大面积户型；

朗诗未来之家：三房88-95㎡/105-110㎡/133-142㎡，四房147-155㎡/184-197㎡，13000元/㎡目前无房可售，三期将于11月底推出。

未来新推：

天安曼哈顿：产品也规划为大户型豪宅产品，预计价格在10000元/㎡以上；

天元世家：地段优势可与西水东比肩，预计也将会以高价入市。

另一类则是普通住宅项目，主要分布在清扬路、金城路、中南路沿线，与太湖广场相比，地段优势略差，但板块发展成熟、配套齐全、社区成熟度较高，对改善性需求的吸引力较高，在楼市价格走低期间也能吸引一定规模的刚性需求客源。

清扬御庭：两房87-92㎡、三房118㎡/124㎡/137㎡、四房141㎡，8000元/㎡。目前无房可售，下一批房源预计2010年1月份推出，均价预计9000元/㎡。

清扬康臣：一房49㎡/66㎡，两房73-75㎡/85-87㎡/90-91㎡、三房90-101㎡/116-122㎡/134-142㎡，7500元/㎡。目前进入尾盘状态。

九龙仓时代上城：高层两房88-90㎡，8300元/㎡；洋房三房143㎡、复式216-255㎡，12500元/㎡，（该项目主力以洋房品质较高，但仅有12栋，主力产品仍然是大众化的高层标准产品）。

三、SWOT分析：

1、有利点：

本地块位于南长区内，接近太湖广场CBD，区域发展成熟，配套完善，交通出行也比较方便；

周边有大片成熟社区，人气旺盛；

金科地产在无锡本地经营多年，具有较高的知名度，已经树立起品牌优势。

2、不利点：

紧靠京杭运河和金城路内环高架，车、船流量大噪音污染较严重；

相对于太湖广场和清扬路的项目，本案的地段优势略差。

3、机会点：

周边老新村密集，房屋陈旧，居民对改善居住条件的要求普遍较高。因此未来市场潜力巨大。

4.威胁点：

与本案毗邻的九龙仓时代上城是最大的现实威胁，其次是清扬御庭。若产品定位较高，则有可能面临太湖广场和副中心区域项目的挑战。