http://esf.wuxi.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月2 日 无锡搜房网
未满5年只能按原价出售
如果经济适用房已购满5年,可以按照市场价出售,同时对购买人群也没有限制;税费方面,除交纳印花税外,还需按成交价的10%缴纳综合地价款。
如果未满5年,只能按照原购房价格出售,而且购买人群也只能是具备经济适用房购买资格的人,税费方面,需缴纳营业税、印花税。以吴先生为例,其所要出售的房产,产权证时间为2000年,已满5年,若市场单价为5000元/平米,总价为40万元,那么需缴纳综合地价款40×10%=4万元。
三种出售方式PK
根据我爱我家房地产经纪公司介绍,出售二手经济适用房有三种渠道:
1.委托中介代理
优势:①房源管理网络系统较完善,大型房产中介机构掌握着丰富的客户信息;②具备专业素质的经纪人,会在第一时间为出售者寻找到合适客户;③品牌中介服务质量较高并且配有相应的后续增值服务;④一般正规中介都具备合法的房屋买卖合同,能够保障买卖双方的安全性。
劣势:①需要支付一定的服务佣金费用;②个别小中介存在操作不规范等现象,易有风险发生。
风险系数:较低
2.寻求熟人帮忙
优势:①房源信息较安全,对买房者来说可信度极高;②交易安全性能够有所保障;③无需额外费用。
劣势:①托熟人找买房者,在时间速度上会很慢;②容易拖欠人情。
风险系数:一般
3.通过网络搜索
优势:①求购信息量较大;②上网找买房者的速度较快;③匹配度相对较高。
劣势:①网络虚虚实实,假信息较多;②无从查找信息的真正来源,安全性无保障。
风险系数:中等
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经济适用房净租金回报率偏低
由于经济适用房位置一般较偏,所以租金一般不高,如果购买吴先生出售的房产用来出租,买入时是商业贷款购买,首付30%,即40×30%=12万元,贷款28万元,期限20年,平均每年的利息为0.97万元;每年空置期为一个月,月租金为1200元,年租金收益:1200×11=13200元;净租金回报率为:(年租金—年利息)/首付款:即(1.32—0.97)/12=2.9%.相比目前京城平均5%左右的租金回报率,显然,经济适用房的回报率是比较低的。
如果投资不是为了租金回报,而是低买高卖,由于需要缴纳10%的综合地价款,其收益也大受影响。
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